Resposta rápidaO aluguel pode ser reajustado uma vez por ano, no aniversário do contrato, pelo índice escrito no contrato. O cálculo usa a variação acumulada dos 12 meses anteriores. Hoje o IPCA e o INPC são os mais usados em contratos novos, porque o IGP-M oscila muito com dólar e commodities.
Quando o aluguel pode ser reajustado
O reajuste tem periodicidade mínima de um ano (Lei 10.192/2001). A data é o aniversário do contrato, a não ser que o contrato fixe outra.
O índice também é livre, mas não pode ser salário mínimo nem moeda estrangeira (Lei do Inquilinato, art. 17). Na prática, quase todo contrato usa IGP-M, IPCA ou INPC.
Qual índice escolher
- IPCA (IBGE): a inflação oficial do país. Mais estável e fácil de explicar ao inquilino.
- INPC (IBGE): parecido com o IPCA, medido para famílias de renda menor. Bom para locação residencial.
- IGP-M (FGV): foi o padrão por décadas, mas é puxado por dólar e preços no atacado. Já passou de 30% em 12 meses e já ficou negativo.
Para contratos novos, IPCA ou INPC dão menos surpresa para os dois lados. Em contrato em andamento, vale o índice escrito. Trocar exige aditivo assinado pelo proprietário e pelo inquilino.
Como calcular o reajuste
- Veja o mês de aniversário do contrato.
- Pegue a variação mensal do índice nos 12 meses anteriores.
- Acumule multiplicando os fatores: (1 + taxa do mês 1) × (1 + taxa do mês 2) × ... − 1.
- Aplique o acumulado sobre o aluguel atual.
Exemplo: aluguel de R$ 1.500,00 com acumulado de 4,5% vira R$ 1.567,50. Somar as taxas mês a mês dá um resultado errado, por isso o acumulado é sempre multiplicado.
E se o índice ficar negativo?
Se o acumulado do índice do contrato for negativo, o aluguel baixa, a não ser que o contrato diga que o valor nunca diminui. Muitas imobiliárias combinam com o proprietário de manter o valor naquele ano, mas isso depende do inquilino aceitar.
Quando o índice dispara, a saída comum é negociar e aplicar outro índice só naquele ano, com aditivo assinado.
Perguntas frequentes
Posso reajustar o aluguel antes de 1 ano?
Não. A periodicidade mínima do reajuste é anual. O que pode acontecer antes é uma revisão por acordo entre as partes.
O reajuste é automático?
Vale a partir do aniversário, mas a imobiliária precisa avisar o inquilino do novo valor. O ideal é mandar o cálculo com a fonte do índice.
Qual a diferença entre reajuste e revisional?
O reajuste repõe a inflação pelo índice do contrato, todo ano. A revisional ajusta o aluguel ao valor de mercado e pode ser pedida na Justiça depois de 3 anos de contrato ou do último acordo (Lei do Inquilinato, art. 19).